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초보자를 위한 부동산 공부/부동산 용어 알고가기

[이것만 알면 된다!] 특수목적법인 SPC란 무엇인가?

[이것만 알면 된다!] 특수목적법인 SPC란 무엇인가?

출처: https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202309221417174360106617

 

위의 기사는 네이버에 SPC를 검색했을 때 나오는 기사를 하나 발췌해서 가져온 것입니다.

 

글을 보면 "다올투자증권이 설립한 'SPC'가 에쿼티성 4순위..." 하고 적혀있습니다. 부동산 관련된 뉴스를 읽다보면 SPC라는 말을 종종 발견할 수 있는데, SPC가 뭔지 정확히 몰라 뉴스를 읽던 도중 막히는 시절도 있었습니다.

 

그래서 오늘은 특수목적법인: SPC란 무엇인가에 대해 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

 

첫 번째, SPC의 정의

 

SPC의 개념

 

SPC는 Special Purpose Company의 약자로 위에서 말했듯 한국말로 번역하면 '특수목적법인' 입니다. 이름에서 알 수 있듯이 일반적인 목적이 아닌 특수한 목적을 위해 설립된 법인이란 것을 알 수 있죠.

 

Paper Company(명목상회사)라는 표현도 많이 사용하며, 오로지 프로젝트 하나만을 위해서 설립하는 회사인 것입니다.

 

일반적으로 부동산 개발업의 시행사 역할을 많이하며, 명목상회사이지만 이 회사에서 진행하는 프로젝트 또는 개발 사업이 끝나 이익이 발생하면 지분 투자자들끼리 이익금을 배분하기도 하는 엄연한 법인입니다.

 

SPC 법인은 실체는 없고, 서류상으로만 존재하는 회사이기 때문에 직원이 존재하지는 않습니다. 보통 신탁사, 시공사 또는 AMC 등이 참여하여 SPC 법인 관리 업무를 대행하는 경우가 많습니다.

 

SPC가 뭔지는 크게 어렵지 않지만, 왜 굳이 회사를 하나 더 만들어서 이렇게 번거롭게 일처리를 하는지 궁금하지 않나요?

 

 

두 번째, SPC 설립 이유

 

다른 나라도 마찬가지겠지만, 한국은 유독 부동산을 많이 사랑하는 나라이고, 그 못지않게 부동산 사업에서 사기나 횡령도 많이 일어나는 나라입니다. 

 

또한 최근 레고랜드 사건과 마찬가지로 시행도중 부도가 나거나 재무 상태에 문제가 생겨 건물을 다 지어놓고도 파산하는 경우도 생깁니다. 

 

내가 부동산에 투자하는 사람이라면 이러한 리스크를 최대한 줄이고 싶을 것입니다. 부동산 짓는데 한 두푼 드는 것도 아니고, 규모에 따라서는 천문학적인 금액이 들어가기도 하니까요.

 

그러기 위해 투자자들은 내가 투자한 회사가 정말 부동산 개발을 위해 자금을 투명하고 올바르게 사용하는지 알아야할 필요가 있습니다.

 

말이 길었는데, SPC 설립 이유는 위의 내용들과 일맥상통하며, 다음과 같습니다.

 

 

1. 투자금을 부동산 개발에만 사용하게 할 수 있다.

 - 말 그대로 '특수목적법인'이기 때문에 부동산 개발을 만들어진 이 법인회사는 부동산 개발에만 돈을 사용하게 됩니다. 부동산 개발하라고 돈을 투자해놨더니 채무를 갚는데 사용하거나, 다른 사업에 투자할 위험이 줄어든다는 것이죠.

 

2. 부동산 프로젝트가 마무리되면 이익금 나눈 후 해체가 편하다.

 - 부동산 프로젝트만을 위해 돈을 투자한 사람들과, 부동산 프로젝트로 인한 이익만 들어오는 회사이기 때문에 프로젝트가 끝나면 이익을 배분하는 것이 매우 편합니다. 다양한 사업을 하지 않기 때문에 회계 처리도 매우 단순해지죠.

 

3. 다른 사업의 채무 위험을 같이 책임지지 않는다.

 - A라는 회사가 인테리어 사업과 부동산 사업을 같이 하고 있었는데, 인테리어 사업이 매번 적자가 나는 것입니다. 그것도 매우 큰 적자를요. 부동산 사업은 아직 진행중인데 인테리어 사업 적자가 너무 심해 회사가 부도가 나버리면 부동산 사업은 끝을 보지도 못했는데 위험을 맞이할 수 있습니다. (물론 이런걸 방지하기 위한 여러가지 장치가 있지만, 이해를 돕기위해 극단적 예시를 들었습니다) 하지만 SPC를 설립해두면 부동산 사업은 오로지 이 SPC 소관이기 때문에 다른 사업의 적자가 관여하기 쉽지 않습니다. 자금조달과 기업운영이 모두 모회사와 별개이기 때문이죠.

 

4. 설립금액에 제한이 없기 때문에 자금력 없는 시행사도 설립 가능하다.

 - SPC와 유사하지만 상법에 근거하는 SPC와 달리 법인세법에 근거하는 PFV라는 명목상회사도 있습니다. 하지만 이 회사의 경우 최소 설립금액인 50억이 필수이기 때문에, 자금력을 갖추지 못한 시행사는 설립하지 못합니다. 이에 반해 SPC는 설립금액에 제한이 없어 자금력이 없는 시행사도 설립 가능하기에, 적극적인 사업 진행이 가능해집니다.(물론 안정성은 조금 떨어질 수도 있습니다)

 

세 번째, SPC의 비판점과 단점

 

SPC를 설립하는 데에 있어 장점만 있는 것은 아니고, 비판점과 단점도 존재합니다. 

 

1. 프로젝트를 실패해도 모기업에 책임을 묻기 애매하다.

 - 기업운영, 자금조달, 회계처리 자체를 모기업과 분리해서 진행하기 때문에 프로젝트를 실패하게 되면 그 실패에 대한 책임을 모기업에 묻기가 애매해진다는 것입니다. 

 

2. 세금 징수에 부정적 영향을 끼친다.

 - 조세회피를 목적으로 SPC를 외국에 만드는 경우가 있는데, 이렇게 되면 세금 징수에 악영향을 끼친다는 비판점도 존재합니다.

 

3. 자금 회수가 어렵다.

 - 기업의 주 목적은 이윤창출인데, SPC의 경우 특정 목적을 달성하기 위해 세워진 단체이므로 처음부터 이익을 위한 기업이 아닙니다. 따라서 손해가 발생해도 이를 감수하면서 계속 유지하는데 손실이 쌓일 경우 리스크가 증가한다는 단점도 존재합니다.

 

 

이렇게 SPC의 개념과 설립이유, 단점 등에 대해 알아보았는데 막상 알아보면 그렇게 어려운 개념은 아닙니다. 

 

앞으로 부동산 관련 기사를 읽을 때 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)